جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1402/811

شماره پرونده : 1402-66-811ع

تاریخ نظریه : 1403/02/15

استعلام :

همانگونه که مستحضرید به موجب بند (ت) تبصره (6) قانون بودجه کل کشور در سال 1402: «به منظور تعیین تکلیف ساختمان‌ها و مستحدثاتی که بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه در محدوده شهرها ساخته شده و تا قبل از پایان سال 1400 پرونده آنها در کمیسیون ماده صد قانون شهرداری منجر به صدور رأی قطعی گردیده است، چنانچه ساخت و ساز صورت گرفته برخلاف مفاد پروانه یا بدون پروانه ساختمانی بوده و لکن شهرداری آن مستحدثات را از نظر اصول سه‌گانه فنی، بهداشتی و شهرسازی تأیید نماید، پس از احراز مالکیت مالک، وی موظف است علاوه بر عوارض صدور پروانه نسبت به بخش پرداخت نشده جریمه بر مبنای هر متر مربع به ترتیب بنای مسکونی دو برابر و بنای تجاری و اداری سه برابر ارزش معاملاتی سال 1402، تا پایان دی سال 1402 و مطابق برگه پرداخت صادر شده به حساب شهرداری واریز نماید.

احکام صادر شده قطعی مبنی بر قلع و قمع بنا با تأیید شهردار با رعایت مفاد این قسمت به واریز نقدی عوارض بدل خواهد شد و در صورت عدم واریزی نقدی و صد در صد عوارض و جریمه تا تاریخ 30/9/1402 مجدداً به حکم اولیه باز خواهد گردید». با توجه به این‌که در مواردی آرای قطعی صادره از سوی کمیسیون موضوع ماده صد قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی تا پایان سال 1400 بوده؛ اما آرای مذکور در دیوان عدالت اداری مورد اعترض مالکان قرار گرفته و دیوان طی سال‌های 1401 و 1402 رأی خود را صادر کرده است، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:

1- منظور قانون‌گذار در بند (ت) تبصره (6) قانون بودجه کل کشور در سال 1402 در خصوص رأی قطعی ماده صد، در صورت اعتراض مالکان در دیوان عدالت اداری، رأی قطعی کمیسیون تجدید نظر ماده صد قانون شهرداری می‌باشد یا رأی دیوان عدالت اداری؟ آیا شهرداری می‌تواند با این استدلال که به واسطه اعتراض مالک، رأی کمیسیون ماده صد مصداق رأی قطعی نمی‌باشد، اجرای تبصره صدرالذکر را منوط به نظر دیوان عدالت اداری نماید؟

2- در مواردی که آرای قطعی کمیسیون‌های ماده صد مبنی بر «قلع و قمع» طی سال‌های 1401 و 1402 در دیوان عدالت اداری تأیید و ابرام شده است، آیا مشمول بند «ت» تبصره 6 قانون بودجه کل کشور در سال 1402 می‌شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

در فرض سؤال که پرونده تخلف ساختمانی در سال 1400 در کمیسیون موضوع ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی مطرح و به صدور رأی قطعی منجر شده؛ اما در نتیجه اعتراض، در جریان رسیدگی در دیوان عدالت اداری است:

اولاً، در خصوص حکم بند «ت» تبصره 6 قانون بودجه کل کشور در سال 1402، قدر مسلم آن است که پرونده مربوط به تخلفات ساختمانی می‌بایست تا پایان سال 1400 در کمیسیون موضوع ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی مطرح شده باشد.

ثانیاً، به سبب تراکم پرونده‌ها در استان‌ها و یا شهرها و یا حتی مناطق مختلف یک شهر، همواره این امکان وجود دارد که پرونده تخلف ساختمانی تا پایان همان سال به اتخاذ تصمیم در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری منجر نشود و یا آنکه حتی در فرض اتخاذ تصمیم ، در دیوان عدالت اداری مورد اعتراض قرار گیرد.

ثالثاً، تفسیر ظاهری بند «ت» تبصره 6 قانون بودجه کل کشور در سال 1402 و انحصار آن به مواردی که رأی قطعی در پایان سال 1400 صادر شده است، متضمن نوعی تبعیض خواهد بود.

رابعاً، حکم مقرر در بند «ت» تبصره 6 قانون بودجه کل کشور در سال 1402، حکمی استثنایی است و در مقام تردید در خصوص تسری یا عدم تسری قید «تا قبل از پایان سال 1400» به شرط صدور رأی قطعی مندرج در ذیل این بند، اصل عدم حاکم است و عبارت «منجر به صدور رأی قطعی گردیده است» را نمی‌توان به قید «تا قبل از پایان سال 1400» مقید دانست؛ زیرا چنانچه فرض قانون‌گذار انحصار این امتیاز به پرونده‌هایی باشد که رأی قطعی آن در سال 1400 صادر شده است، موجبی برای تعرض به زمان طرح پرونده در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری وجود نداشته و صرفاً می‌بایست به قطعی شدن رأی تا پایان سال 1400 تصریح می‌شد.

با عنایت به مراتب پیش‌گفته و پرسش‌های مطرح‌شده، طرح موضوع در دیوان عدالت اداری مؤثر در مقام نیست. ضمناً متذکر می‌شود در صدر استعلام و استناد به متن بند «ت» تبصره 6 قانون بودجه کل کشور در سال 1402 که از طرف آن مرجع محترم داخل گیومه قرار گرفته است، واژه «طرح» از متن عبارت قانونی جا افتاده است.

مشاهده سایر نظریه های مشورتی

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1402/870

شماره پرونده : 1402-154-870ع

تاریخ نظریه : 1403/02/31

استعلام :

با توجه به برداشت‌های مختلف و متفاوت از معنا و مفهوم «استحکام بنا» و «اصول فنی» از سوی برخی از کارشناسان رسمی دادگستری و این‌که عدم استحکام بنا و عدم رعایت اصول فنی به همراه دو مشخصه دیگر هر یک به صورت مستقل در تبصره 6 ماده صد قانون شهرداری مصوب1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی ذکر شده است، خواهشمند است در خصوص معنی و مفهوم دقیق و روشن هر یک از واژگان یادشده اعلام نظر فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

در تبصره شش ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، اصطلاحات «استحکام بنا» و «اصول فنی» متفاوت از یکدیگر به کار برده شده است و از آنجا که در قانون مذکور این اصطلاحات تعریف نشده است، برای تشخیص این اصطلاحات باید به مفاهیم آنها در عرف کارشناسان ذیربط که با لحاظ مقررات فنی مربوطه نظیر مقررات ملی ساختمان و آیین‌نامه طراحی ساختمان‌ها در برابر زلزله، استاندارد 2800 و در نظر گرفتن مفاد قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374 با اصلاحات بعدی و آیین‌نامه‌های مربوط صورت می‌پذیرد، رجوع کرد.

توضیحات:

** توجه داشته باشید در خصوص اظهار نظر برای استحکام بنا، سه کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان بایستی اعلام نمایند که ملک مورد بحث استحکام لازم را در مقابل زلزله، حوادث طبیعی و … به دلیل قدمت بالا و … ندارد. در صورتیکه نیاز به گواهی استحکام بنا داشته باشید، با مجموعه ما تماس حاصل فرمائید.

سایر نظریه های مشورتی

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1403/20

شماره پرونده : 1403-3/1-20ح

تاریخ نظریه : 1403/03/05

استعلام :

چنانچه محکوم‌به مندرج در اجراییه تسلیم قطعات زمین با مساحت و موقعیت مشخص باشد و بر اساس مبایعه‌نامه این ملک به عنوان ملک مسکونی به فروش رسیده باشد؛ اما در زمان اجرای حکم و حسب استعلام صورت گرفته از شهرداری مشخص شود پس از وقوع بیع و پیش از تسلیم ملک، در نتیجه طرح تفصیلی شهرداری کاربری ملک به فضای سبز تغییر یافته است، آیا محکوم‌له می‌تواند با ادعای تلف محکوم‌به و استناد به ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 تعیین بهای روز ملک و وصول آن را از واحد اجرای احکام مدنی درخواست کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

در فرض سؤال که محکوم‌به تحویل و تسلیم چندین قطعه زمین با مساحت و موقعیت مشخص و کاربری مسکونی است؛ اما حین اجرای حکم مشخص شده است پس از وقوع بیع و پیش از اجرای حکم، در نتیجه طرح تفصیلی کاربری ملک از نوع فضای سبز تعیین شده است؛ اولاً، مشخص نیست زمین موضوع حکم صرفاً در طرح‌های مصوب شهری به عنوان فضای سبز تعریف شده است؛ بدون آنکه تملکی از سوی شهرداری صورت گرفته باشد و یا آنکه شهرداری وفق مقررات، ملک را تملک کرده و در فرض تملک، پرداخت یا عدم پرداخت بهای آن مشخص نیست و از آنجا که پرسش مطرح‌شده نشأت گرفته از ابهام در مقررات نیست.

بلکه ناظر بر تطبیق حکم قانونی بر مصادیق خارجی است که باید با احراز امور موضوعی متعدد صورت پذیرد و با لحاظ آنکه رفع ابهام از حکم نیز بر عهده مرجع صادر‌کننده رأی است؛ لذا پاسخ‌گویی به پرسش به کیفیت مطرح‌شده از وظایف این اداره کل خارج است. ثانیاً، صرف‌نظر از ابهامات فوق، نظر به اینکه صرف تغییر کاربری ملک پس از وقوع عقد بیع و حین تسلیم و اجرای حکم، به معنی تلف عین محکوم‌به نیست و محکوم‌له دارای تمامی حقوق مالک قبلی ملک در مراجعه به شهرداری و دریافت بهای ملک است، موضوع از شمول ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 خارج است.

هم چنانکه هرگاه احراز شود به‌رغم فروش ملک به عنوان ملک دارای کاربری مسکونی، ملک مزبور در زمان فروش کاربری فضای سبز داشته است، با رعایت قوانین و مقررات حاکم، برای خریدار حق فسخ عقد به لحاظ خیار عیب و یا دریافت ارش وجود دارد.

نتیجه گیری

** قبل از اقدام برای خرید هر نوع ملکی، خصوصاً زمین، بایتی استعلام های لازم از شهرداری اخذ گردد. در اینخصوص با مراجعه به کارشناسان دادگستری مجموعه مفروز، موضوع کاربری زمین، پهنه بندی، میزان تراکم، وقوع یا عدم وقوع در طرح های آتی شهرداری و … مورد بررسی قرار خواهد گرفت. ضمن اینکه نوشتن مبایعه نامه تخصصی در اینخصوص بسیار موثر و مفد خواهد بود تا جلوی ضررهای احتمالی گرفته شود.

مشاهده سایر نظریه های مشورتی

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1403/18

شماره پرونده : 1403-87-18ح

تاریخ نظریه : 1403/03/29

استعلام :

در رابطه با املاکی که در خصوص مالکیت عرصه و اعیان آن به صورت جداگانه سند مالکیت شش دانگ صادر شده است و مرجع ثبتی نیز ملک را غیر قابل افراز تشخیص داده است، آیا صدور دستور فروش ملک مشاع بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 امکانپذیر است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، ناظر بر املاک مشاعی است که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته باشد؛ اعم از اینکه اشاعه در اعیان، عرصه و یا هر دو باشد و به موجب ماده 4 همین قانون ملک مشاعی که به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته می‌شود.

در فرض سؤال، چنانچه مقصود این است که عرصه و اعیان ملکی هر یک به صورت جداگانه در مالکیت اشخاص متعددی است و برای هر یک سند مالکیت رسمی صادر شده است، مالکان عرصه و اعیان، مالکان مشاعی نیستند و بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است، موجبی برای اتخاذ تصمیم مستقیم از سوی واحد ثبتی محل و غیر قابل افراز دانستن آن نبوده و به طور کلی فرض سؤال از شمول قانون یاد‌شده خارج است و صدور دستور فروش عرصه و اعیان ملک مزبور از سوی دادگاه نیز موضوعیت و وجاهت قانونی ندارد.

ثانیاً، چنانچه مقصود آن است که برای عرصه و اعیان ملک، سند مالکیت علی‌حده؛ اما به نحو مشاعی صادر شده و به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، مشمول اطلاق و عموم ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 است و صدور دستور فروش از سوی دادگاه دارای وجاهت قانونی است.

توضیحات:

** توجه داشته باشید که ما املاکی داریم که مالک عرصه یک فرد و مالک اعیان فرد دیگری می باشد و هر دو دارای سند مالکیت عرصه یا اعیان می باشند. اینگونه املاک مشاع نمی باشند، بلکه هر کس بنا به سند خود می تواند از مورد ثبت بهره برداری نماید.

مشاهده سایر نظریه های مشورتی