به استنباط برخی دو واژه سرقفلی و حق کار، پیشه و تجارت دو عبارت مترادف هستند که در واقعیت بدینگونه نیستند و مفاهیم متفاوتی از هم دارند.
حق کسب،پیشه و تجارت یعنی حقی که به محض انعقاد قرارداد اجاره محل کسب برای مستاجر آغاز میشود و این مفهوم از حقوق غربی و در زمان دکتر میلیس پو که درآن زمان مشاور وزارت دارایی ایران بود وارد نظام اقتصادی و قضایی ما شد.
چه در ابتدای اجاره، علاوه بر اجاره بهای ماهانه و سالانه چیزی به موجر پرداخت کرده باشد یا پرداخت نکرده باشد.
اگر در هنگام اجاره مستاجر علاوه بر اجاره‌بها مبلغ دیگری به موجر پرداخت کند عرفا به آن سرقفلی میگویند.
در این صورت حق کسب و تجارتی که برای مستاجر ایجاد میشود بیشتر از حدی است که این پول را نپردازد.
نکته قابل توجهی که وجود دارد این است که در قوانین ما سر قفلی تا قبل از سال 1376 جایی نداشت و فقط حق کسب و پیشه بود که به آن پرداخته میشد.
در ضمن قبل از وضع این قانون امکان این وجود داشت که ساختمان‌های که تجاری نبودن یعنی پروانه یا پیایان کار آنها تجاری نبود را برای کسب وکار و تجارت اجاره میدادند، با این حال در زمان تخلیه به این محل‌ها نیز حق کسب و کار تعلق میگرفت.
از سال 1376 در صورتی که فردی ملک تجاری را اجاره کند و در ابتدا اجاره حق سرقفلی را بپردازد در انتهای مدت اجاره به قیمت روز ملک به مستاجر تعلق میگیرد.
به عبارتی میتوان گفت که حتی اگربرای محلی پروانه تجاری صادر نشود و مستاجر به موجر مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت نکرده باشد با سررسید انقضا مدت اجاره باید ملک را تخلیه کند همچنین به او هیچ حقی داده نمیشود.
قانون جدید حق سرقفلی در سال 1376
قبل از سال 1376 در محل‌های کسب و کاری که واجد شرایط قوانین روابط مالک و مستاجر مصوب در سال 1356بودند، تخلیه ملک به دلیل انتقضا اجاره نامه صورت نمیگرفت و حتما باید یکی از موجبات تخلیه طبق ماده 14،15 و یا 19 قانون اخیر وجود داشت.
نکته قابل توجه که در رابطه با سرقفلی وجود دارد این است که اگر کسی ملکی را قبل از سال 1376 و در زمان حاکم بودن قانون سال 1356 برای کسب و کار، اجاره کرده باشد
و سپس آن را بعد از 1376، با رضایت صاحب ملک و یا با اجازه دادگاه به فرد دیگری انتقال دهد، فرد جدید مالک تمامی حقوق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود و روابط موجر و مستأجر با این که بعد از سال 1376 ادامه پیدا کرده است، اما مشمول قانون مصوب 1356 خواهد بود.
خلاصه‌وار میتوان گفت که قبل از سال 1376 چیزی به اسم سرقفلی از لحاظ قانونی نداشتیم و بعد از این تاریخ هم قانونی با عنوان حق کسب و کار و پیشه و تجارت نداریم مگر در موارد ذکر شده در مطالب قبلی.
در کشورهای دیگر نیز حق سرقفلی نیز وجود دارد، که در فرانسه به آن Fond Comerce و در انگلستان و آمریکا Key money , Good will میگویند. تفاوت حق سرقفلی در کشورهای دیگر با کشور ما در شرایط تحقق و تعلق آن است.
محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت
حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی از نظر پایه حقوقی متفاوت است. حق کسب و پیشه و تجارت بیشتر بر پایه اصول اجاره تعریف شده در حالی که حق سرقفلی بر پایه ماده 10 قانون مدنی و قانون موجر و مستأجر سال 76 تدوین گردید.
حقوق فوق در سه حالت از کارشناس خواسته میشود
الف: فقط حق کسب و پیشه و تجارت:
در این صورت کارشناس بدون در نظر گرفتن هیچ محدودیتی قیمت روز ملک را به دست آورده، متناسب با مدت تصرف مجموع حق کسب و پیشه و تجارت را با توجه به کیفیت نازک کاری و سازهای و محل قرارگیری ملک و سایر آیتم‌های موثر مابین 50 الی 65 درصد قیمت روز ملک تعیین میکند.
معمولاً همکاران کارشناس مدت 30 سال تصرف مستأجر را با ضریب 100 درصد در نظر گرفته و به نسبت کمتر از حق کسب و پیشه و تجارت کم می‌کنند.
ب: فقط حق سرقفلی خواسته شده باشد:
در این صورت بازهم قیمت روز ملک بدون هیچگونه محدودیتی محاسبه و با توجه به کیفیت ملک اعم از سازهای یا معماری داخلی به دست آمده و 70 الی 80 درصد قیمت روز ملک به عنوان حق سرقفلی تعیین می‌گردد.
لازم به توضیح است که مدت اقامت مستأجر در ملک هیچگونه تأثیری در میزان حق سرقفلی ندارد.
ج: حق سرقفلی به همراه کسب و پیشه و تجارت خواسته شده باشد.
در این صورت باز هم قیمت روز ملک بدون منظور نمودن هیچ محدودیتی محاسبه شده و با توجه به مدت اقامت مستأجر در ملک و سایر آیتم‌های مذکور مجکوع حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت در 70 الی 85 درصد قیمت روز ملک درنظر گرفته میشود.
ج: حق سرقفلی به همراه کسب و پیشه و تجارت خواسته شده باشد.
در این صورت باز هم قیمت روز ملک بدون منظور نمودن هیچ محدودیتی محاسبه شده و با توجه به مدت اقامت مستأجر در ملک و سایر آیتم‌های مذکور مجکوع حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت در 70 الی 85 درصد قیمت روز ملک درنظر گرفته میشود.
در نهایت لازم به توضیح می‌دانم اولاً تا به حال هیچ قانونی نحوه محاسبه موارد فوق را مشخص ننموده است و این اعداد صرفاً با تجربیات همکاران و کتاب‌های نوشته شده تا به حال جهت هماهنگی بیشتر بین همکاران کارشناس به دست آمده است.
ثانیاً همکاران همواره توجه نمایند که مجموع حقوق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی نبایستی از 85 درصد قیمت روز ملک بیشتر شود. در غیر این صورت حقوق مالک نادیده گرفته خواهد شد.
طبق وحدت رویه گروه 6 کانون کارشناسان تهران، میزان حق کسب و پیشه و تجارت برای هر سال فعال واحد تجاری، 1.5 درصد و برای سال‌های غیرفعال نصف این درصد * (جمع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت) و ماکزیمم آن %50 کل حقوق مکتسبه (جمع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت) می‌باشد.
شما میتوانید برای دریافت مشاوره از کارشناس رسمی دادگستری در ارتباط با سرقفلی و حق کار، پیشه و تجارت با کارشناسان مفروز تماس حاصل فرمایید.
همچنین این مجموعه در ارتباط با تمامی اموری که شما نیاز به کارشناس رسمی نقشه برداری و کارشناس رسمی امور ثبتی نیاز دارید فعالیت میکند.
