تجمیع پلاک ثبتی و شرایط تجمیع آن در این مطلب بررسی خواهد شد .

تجمیع پلاک ثبتی یکی از خدمات گروه کارشناسان رسمی دادگستری مفروز میباشد.

تجمیع پلاک ثبتی زمانی صورت میگیرد که دو ملک در مجاورت یکیدیگر قرار داشته باشند و یا هر دو از نظر ثبتی تحدید حدود شده و سند مالکیت برای آنان صادر شده باشد و مالک آن پلاک چه یک نفر بوده چه چندین نفر سهام آنها برابر باشد. میتوانند از طریق اداره ثبت برای معاینه محل از بابت تجمیع پلاک اقدام کنند

بند 313

« به منظور تسریع بیشتر در کار مراجعین و جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد معطلی و مشکل نماید به کلیه مدیران ثبت مناطق

و شهرستان‏ ها و واحدهای ثبتی که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت دفتر املاک داده شده اجازه داده می‏شود در مواردی که دو یا چند پلاک که

در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی درآمده باشد و یا قطعاتی که وصل به هم باشد و با رعایت مقررات مربوط و

در نظر گرفتن شرایط این دستور مالک تقاضای تجمیع نماید و یا مالک و یا مالکین املاک مزبور سهام مشاعی برابر در املاک مورد تجمیع داشته باشند و

انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده و موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نگردد و ملک در بیع شرط با وثیقه و بازداشت و بند (ز) نباشد و

ترسیم نقشه و تنظیم صورت‏ مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین و کوچه‏ ها و معابر و اموال عمومی نشود و

حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاک نیز تطبیق نماید دستور اصلاح و تجمیع را

با بایگانی نمودن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید صادر و مراتب را با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوط در دفتر املاک توضیح دهند.

ضمناً تذکر می‏دهد نسبت به پلاک ‏هایی که حدود آنها به مسیل و یا کوه و یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است.

بدیهی است این اجازه مانع نظارت کامل مدیران مناطق بر حسن جریان نخواهد بود. »

تجمیع پلاک ثبتی

تجمیع حدود دو یا چند پلاک

تجمیع حدود دو یا چند پلاک که اجازه ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت آن به مدیران ثبت مناطق و شهرستان‏ ها و واحدهای ثبتی در صورتی که

اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت املاک را داشته باشند داده شده در عمل مستلزم دقت و توجه و بررسی کلی و همه‏ جانبه وضعیت پلاک‏ ها و شرایطی است که برای تجمیع حدود لازم است.

شرایط تجمیع پلاک :

تجمیع پلاک با مالکین مشاعی

هرگاه پلاک‏ های مورد تجمیع دارای مالکین مشاعی باشند مالکین باید سهام مشاعی برابر در پلاک‏های مورد تجمیع داشته باشند .

به طور مثال آقای سعید و خانم سمیرا قصد تجمیع سه پلاک 26/70 و 114/70 و 921/70 مورد مالکیت خود را دارند اگر سعید در پلاک 26/70 دو دانگ و نیم مشاع مالک است بایستی در هر یک از پلاک های 114/70 و 921/70 نیز دو دانگ و نیم مشاع مالکیت داشته باشد.

همینطور اگر سهم سمیرا در پلاک 26/70 سه دانگ و نیم مشاع است بایستی در هر یک از پلاک‏ های 114/70 و 921/70 نیز سه دانگ و نیم مشاع مالکیت داشته باشد. یعنی در واقع سهم هر مالک مشاع در تمامی پلاک‏ های مورد تجمیع یکسان باشد.

اسناد رهنی

هیچ یک از پلاک‏ های مورد تجمیع در قید اسناد شرطی و یا رهنی نباشند.

در قید باز داشت بودن

هیچ یک از پلاک‏ های مورد تجمیع در قید بازداشت نباشند.

تطابق مساحت با پلاک مورد نظر

اسناد مالکیت پلاک‏ های مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند.

بدین معنی چنانکه به دلایلی از قبیل طرح تعریض گذر یا اشتباه در مساحی اولیه و یا وجود اضافه مساحت در پلاک و یا عدم تطبیق با مجاورین و یا هر علت دیگر سند مالکیت با محل تطبیق نکند بدواً بایستی با رعایت مقررات مربوط در خصوص هر مورد نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام و پس از اصلاح و تطبیق کامل اسناد مالکیت صادره با محل و مجاورین،

نقشه‏ بردار و نماینده ثبت نسبت به تهیه کروکی تجمیع حدود و گزارش اقدام نمایند و در مواردی که اسناد مالکیت صادره فاقد مساحت و طول ابعاد است دقت کافی به عمل آید و با کنترل دقیق مجاورین و توجه به طول ابعاد آنها و حصول اطمینان از عدم تجاوز و تضییع حق مجاورین و شوارع مساحت و طول ابعاد برای سند مالکیتی که فاقد مساحت و طول ابعاد بوده است تعیین گردد،

سپس نسبت به تجمیع حدود با سایر پلاک‏ ها اقدام شود به همین دلیل در مواردی که حدود پلاک به مسیل یا کوه یا ابریز کوه یا اراضی ملی یا اراضی دولتی محدود است از شمول این دستور خارج و برای تجمیع حدود چنین پلاک‏هایی باید مراتب به اداره کل ثبت استان گزارش و طبق دستور عمل شود.

در چنین حالت‏ های خاصی تعیین مرز بین اراضی ملی و دولتی و یا تعیین حد مسیل‏ ها و بسترها با اراضی مورد مالکیت اشخاص باید با حضور نمایندگان دستگاه مربوط و با بررسی نقشه‏ های هوایی و سوابق موجود در ثبت و مدارک و مستندات قانونی باشد به طوری که بیم هیچگونه تعدی و تجاوز به اراض ملی و دولتی فراهم نباشد.

کاربری پلاک

پلاک‏ های مورد تجمیع کاربری یکسان داشته باشند لذا چنانکه قطعه زمینی با کاربری مسکونی در مجاورت پلاک دیگری قرار گیرد که کاربری مسکونی ندارد با وجود تمام شرایط دیگر باهم قابل تجمیع نخواهند بود.

مکان پلاک

وضعیت مکانی پلاک‏ های مورد تجمیع به نحوی باشد که بتوان بدون در برگرفتن پلاک‏های مجاور و معابر آنها در یک محدوده کادر کارده و یا اصطلاحاً پلاک‏های مورد تجمیع بتوانند باهم کاملاً موزاییک شده و فاصله‏ای بین آنها نباشد.

رعایت مفاد ماده 106

تجمیع حدود با رعایت مفاد ماده 106 قانون مدنی و حفظ حقوق ارتفاقیه که برای ملک در املاک مجاور و یا برای املاک مجاور در ملک مورد تجمیع وجود دارد صورت می‏گیرد.

تجمیع حدود و پلاک

تجمیع پلاک های ثبتی

یکی از موضوعات ثبتی که کارشناسان رسمی دادگستری رشته امور ثبتی بدان می پردازند، موضوع تجمیع پلاک های ثبتی می باشد. این موضوع بیشتر بدلیل اخذ تراکم بیشتر و سایر مزایای تشویقی شهرداری ها تجمیع اتفاق می افتد. دو نکته را باید مورد توجه قرار داد: 1- تجمیع زمانی اتفاق می فتد که هیچ یک از اسناد مالکیت محدودیت بازداشتی و … نداشته باشد. 2- سهم تمامی مالکین در هر پلاک ثبتی یکی باشد. مثلاً اگر آقای A در پلاک ثبتی 125 مالک دو دانگ می باشد و پلاک های 125 و 126 قصد تجمیع دارند، آقای A در پلاک 126 نیز باید مالک دو دانگ باشد.
یک مثال پیچیده و بسیار کاربردی رو مورد برسی قرار می دهیم.

  • فرض کنید پلاک ثبتی 100 بصورت خانه ویلائی بوده و مساحت آن حدوداً 189.12 متر مربع می باشد و دارای سند عرصه (زمین) می باشد. مالکین عبارتند از :
    • S مالک 2.4 دانگ مشاع از شش دانگ
    • N مالک 1.8 دانگ مشاع از شش دانگ
    • M مالک 1.8 دانگ مشاع از شش دانگ
  • پلاک ثبتی 101 عبارت است از سه دستگاه آپارتمان شامل همکف، اول و دوم. مساحت عرصه 271.86 متر مربع می باشد. مشخصات واحد ها و مالکین به شرخ ذیل می باشد:
    • طبقه همکف به مساحت 184.42 متر مربع
      • S مالک 6 دانگ
    • طبقه اول بمساحت 192.79 متر مربع
      • G مالک 1.2 دانگ مشاع از شش دانگ
      • A مالک 1.2 دانگ مشاع از شش دانگ
      • R مالک 1.2 دانگ مشاع از شش دانگ
      • Sمالک 2.4 دانگ مشاع از شش دانگ
    • طبقه دوم به مساحت 192.79 متر مربع
      • MR مالک 3.6 دانگ مشاع از شش دانگ
      • S مالک 2.4 دانگ مشاع از شش دانگ

این سوال می تواند چالش برانگیز باشد. چرا که پلاک ثبتی 100 بصورت عرصه می باشد و پلاک ثبتی 101 بصورت اعیانی می باشد. در مورد اول تکلیف روشن است. ولی در حالت دوم باید قدرالسهم هر یک از مالکین در عرصه محاسبه گردد تا میزان مالکیت آنها مشخص گردد. سپس طوری بایستی تقسیمات انجام پذیرد تا تمامی مالکین در هر یک از پلاک های 100 و 101، در هر دو پلاک سهم داشته باشند و آنهم سهمشان در هر دو پلاک یکسان باشد.

این موضوع می تواند در حالت های بسیار پیچیده تر هم مطرح گردد. پیشنهاد می گردد در این موارد برای جلوگیری از خطاهای احتمالی و ضایع شدن حقوق ذینفعان، از کارشناسان دادگستری رشته امور ثبتی و با تجربه کافی استفاده نمائید. تیم کارشناسان رسمی دادگستری مجموعه مفروز کلیه خدمات تجمیع پلاک های ثبتی را ارائه می نماید.