کارشناس رسمی دادگستری

ابتدا به تعریف کارشناس رسمی دادگستری خواهیم پرداخت و اینکه فلسفه وجودی کارشناس دادگستری چیست. در ادامه با وظایق کارشناس رسمی، حوزه فعالیت، رشته های کارشناسی، نحوه ورود به آن و مسائل جانبی خواهیم پرداخت.

کارشناس رسمی دادگستری چه وظایفی دارد؟

همانطور که ملاحظه می فرمائید، کارشناس رسمی دادگستری از سه کلمه تشکیل شده است. کارشناس، رسمی و دادگستری. کارشناس به معنای کسی است که در حیطه دانش خود تجربه کافی و وافی دارد. کارشناس باید بتواند با مسائل روز رشته خود ارتباط برقرار کرده و آن ها را تحلیل نماید. در صورت بروز مشکل، بتواند از زوایای گوناگون موضوع را بررسی نموده و توان مشورت با افراد با تجربه تر را داشته باشد و در نهایت برای مسئله پیش آمده جوابی منطقی ارائه بدهد. واژه “رسمی” نیز موید این موضوع هست که مراجع خاصی این صلاحیت را به افراد داده اند. هر فرد با تجربه ای الزاماً نمی تواند کارشناس رسمی دادگستری باشد.

همانطور که از دیرباز انسان برای حل مشکلات نیاز به همفکری و استفاده از دانش دیگران داشته است، قضات محاکم نیز از این قاعده مستثنی نیستند. مسلماً هیچکس بر تمام علوم اشراف ندارد. دامنه علوم بقدری گسترده شده که امروزه در خیلی از رشته ها، ده ها شاخه و زیر گروه وجود دارد که افراد بصورت تخصصی در آن مشغول به تحقیق و تفحص می باشند. انتظار داشتن از فردی که به تمام علوم روز اشراف یا حتی آشنائی داشته باشد، کاملاً بیهوده می باشد. در نتیجه فلسفه وجودی کارشناسان و افراد با تجربه در هر رشته، نمود پیدا می کند. با توجه به گستردگی علوم، قضات و محاکم قضائی برای حل و فصل اختلافات پرونده ها، نیازمند استفاده از دانش و تجربه کارشناسان رسمی دادگستری می باشند.

کارشناس رسمی دادگستری در واقع بازوی محاکم قضائی برای حل دقیق و تصمیم گیری بهتر خواهد بود. کارشناسان رسمی دادگستری می توانند با مجموعه قوه قضائیه همکاری داشته باشند. هر چند که می توانند با سایر ادارت، ارگانها، سازمان ها و یا افراد خصوص نیز فعالیت داشته باشند. هیچ محدودیتی در این زمینه وجود ندارد.

از مهم ترین کارهایی که توسط کارشناس دادگستری انجام میشود، ارزیابی ملک برای مهاجرت و ارزیابی برند تجاری میباشد که یکی از کارهای تخصصی و اصلی گروه کارشناسان مفروز است. کسانی که به دنبال انتقال دارایی خود به سایر کشورها میباشند باید تمامی اموال خودرا ارزیابی قانونی انجام دهند و این کار باید توسط یک کارشناس خبره انجام شود. همچنین شما میتوانید از خدمات مشاوره برای خرید ملک این مجموعه بهره مند شوید تا زمانی که قصد خرید ملک، آپارتمان ، زمین، مجتمع تجاری و… را دارید با بررسی و اعتبار سنجی صحت اسناد از کلاهبرداری جلوگیری شود.

قبل از اقدام به ارزیابی اموال خود جهت ارائه به سفارت، ابتدا اسناد و مدارک خود را تهیه و کامل نمائید سپس با کارشناسان ما تماس بگیرید. برای ارزیابی آپارتمان و زمین های دارای بنا توسط کارشناس رسمی دادگستری، نیاز به اصل سند مالکیت، گواهی ساختمان (پایانکار) می باشد. در اولین گام، مالک ملک بایستی درخواستی کتبی خطاب به کارشناس رسمی دادگستری تحریر نماید مبنی بر اینکه قصد دارد ملک خود را جهت ارائه به سفارت ارزیابی نماید. این درخواست صرفاً برای این می باشد تا کارشناس رسمی مستندات خود را تکمیل نماید.

تهیه گزارش ارزیابی آپارتمان، زمین، ویلا، خودرو و … در تهران توسط کارشناسان رسمی گروه مفروز در 2 روز کاری

در ادامه طی تماس با کارشناس رسمی دادگستری، جهت بازدید از ملک و رویت اسناد و مدارک هماهنگی لازم بایستی انجام پذیرد. کارشناس مربوطه پس از کنترل اسناد و مدارک، احراز هویت مالک و مد نظر قرار دادن عوامل تاثیرگذار در ارزش ملک موارد مورد نیاز جهت ارزیابی ملک رو یادداشت نموده تا در دفتر اقدام به تحریر گزارش نماید.

از جمله عوامل مهم در ارزیابی آپارتمان عبارتند از:

عوامل موثر در ارزیابی زمین (خانه ویلا و کلنگی)

عوامل تاثیرگذاری زیادی داریم که خارج از مبحث این مقاله می باشد.

در ادامه پس از اینکه کارشناس رسمی دادگستری بازدید از ملک را انجام داد، با بررسی دقیق، ارزش ملک را تعیین نموده و اقدام به نوشتن گزارش در سربرگ خویش می نماید. گزارش کارشناسی باید واضح، صریح و روشن باشد.

در اینجا ذکر این نکته ضروری به نظر می سد. برخی از مراجعین تمایل دارند تا گزارش کارشناسی به تائید مرکز کارشناسان یا کانون برسد، در این صورت کارشناس رسمی دادگستری بایستی به مرجع صادر کننده پروانه کارشناسی خود (کانون یا مرکز کارشناسان) مراجعه نماید. در مرکز کارشناسان در انتهای صفحه آخر گزارش، هویت و رشته کارشناس رسمی دادگستری تائید می گردد. این موضوع معمولاً بین دو تا سه روز کاری به مدت زمان کل می افزاید. البته که الزامی نیست این تائیدیه اخذ شود. در خیلی از موارد، متقاضان صرفاً گزارش ارائه شده توسط کارشناس را که در سربرگ خود ارائه نموده است را برای ترجمه به دارالترجمه سپرده اند.

پس از دریافت گزارش ارزیابی کارشناسی، متقاضی می تواند با مراجعه به دارالترجمه رسمی قوه قضائیه، نسبت به ترجمه گزارش به زبان مقصد اقدامات مربوطه را انجام دهد. خاطر نشان می گردد، هیچ کارشناس رسمی  حق نگارش گزارش ارزیابی به زبانی غیر از فارسی را ندارد. این موضوع مد نظر متقاضیان عزیز قرار گیرد تا در آینده با مشکلات حقوقی و سفارتی برخورد نکنند. کارشناسان رسمی دادگستری فقط و فقط در حوزه صلاحیت های تعریف شده در دفترچه کارشناسی می توانند اظهار نظر نمایند، ولو اینکه کارشناس محترم، تسلط کامل بر زبان انگلیسی داشته باشد، با توجه به اینکه صلاحیت ترجمه را در دفترچه خود ندارد، باید گزارش های رسمی خود را به زبان فارسی نگارش نماید.

یکی دیگر از سرمایه های افراد که می توان جهت ارزیابی آن را مورد توجه قرار داد، ارزیابی خودرو شخصی می باشد. ارزیابی اموال منقول دردسرهای کمتری نسبت به اموال غیر منقول دارد. متقاضی با در دست داشتن برگ سبز خودرو و در صورت لزوم برگه قطعی انتقال، و کارت ملی، می تواند درخواست خود را به تیم ما اعلام نمود تا در سریع ترین زمان ممکن گزارش ارزیابی در اختیار متقاضی قرار گیرد.

از دیگر اموال با ارزش در بحث ارزیابی اموال غیرمنقول می توان به ماشین آلات و دستگاه های کارخانجات اشاره نمود. این امکان نیز وجود دارد که متقاضی برای تمکن مالی بهتر و بیشتر از این گزینه نیز استفاده نماید. کافیست با کارشناسان ما تماس بگیرید.

تیم کارشناسان رسمی مفروز، با دارا بودن کارشناساسان رسمی دادگستری در حوزه های مختلف آمادگی کامل در خصوص تهیه گزارش ارزیابی اموال منقول و غیرمنقول در اسرع وقت با قیمتی مناسب را دارد.

۱- ملاک قیمت گذاری کارشناس رسیدن به نرخ معاملاتی روز است. با اینکه کارشناس کاربری ملک (زمین) را باعث نرخ گذاری خود نمی‏داند و آن را مکتوب نمی‏کند اما با توجه فاکتورهای زیر اثر کاهش یا افزایش که معمولاً با قطعات به مساحت (از حد نصاب تفکیکی تا ۱۰۰۰ متر مربعی مسکونی) مقایسه می‏شوند.

۲- اسناد مالکیت، شش دانگ، سند منگوله­ دار، سند تک برگی، سند مشاعی، ملک دارای صورت مجلس تفکیکی که تاکنون منجر به سند ملکیت نشده، قولنامه­ ای، واگذاری‏ های زمین شهری، اوقافی، سندی باغی، قولنامه آژانس املاک با کد رهگیری سند مصادره ­ای، اسناد اراضی بزرگ با کاربری‏ های ورزشی، فرهنگی تفریحی، ورزشی، تجهیزات شهری، املاک مزایده ­ای، املاک واقع در شهرک ‏های صنعتی، سند املاک بازداشت شده و املاک دارای معارض که پرونده آنها تحت بررسی است.

۳- اراضی که داخل محدوده خدماتی شهری با سند مالکیت شش دانگ با مالکیت یک یا چند نفر با مساحت حداقل تفکیکی تا ۱۰۰۰ مترمربع برای رسیدن به نرخ واقعی روز یعنی ترخی که پس از اعلام نظریه کارشناس در صورت لزوم بتوان آن را ظرف مدت یک هفته با همان قیمت بفروش برسانند در غیر این صورت عمل و نظریه کارشناس زیر سؤال می‏رود.

عوامل مؤثر در نرخ گذاری، موقعیت و محله مورد وقوع ملک، تراکم جمعیت محل، دسترسی و عرض گذرها، وجود خطوط اتوبوسرانی، نوسازی محله و هم جواران، کلاس مردم محله، دسترسی به مراکز خرید، نرخ ساختمان‏ها و آپارتمان‏های آماده فروش، کاربری و تراکم ساخت در پهنه بندی و ضوابط طرح جامع و تفضیلی مصوب شهر، وجود همسایگان شلوغ و پر سروصدا مانند مدارس، ورزشگاه­ها، مساجد، خوش نام بودن محله، چنانچه ملک قابلیت آپارتمان سازی داشته باشد که معمولاً برای ایجاد پارکینگ و امکانات دیگر باید گودبرداری عمیق نماید چنانچه همجواران با همین تراکم نوسازی کرده باشند ملک برای احداث بنا نیازی به تثبیت خاک و نیلینگ و سازه نگهبان ندارد. دسترسی به انشعاب آب، برق، گاز شهری و تلفن، عدم صعوبت در ساخت، وجود اصناف پر سروصدا و مزاحم در نزدیک ملک، بالا بودن سطح آب زیرزمینی و وجود درخت‏های کهن سال در ملک، نزدیکی ملک به تالاب و مرداب ‏ها که ممکن است محله را بوی نامطلوب فراگیرد و محل رشد پشه ‏های مزاحم باشد، جنس خاک که همه موارد در جمع­ بندی برای اعلام نظریه و قیمت­ گذاری باید مدنظر و لحاظ شود. چنانچه زمین در طرح جامع و تفصیلی دارای کاربری تجاری باشد که تراکم و تعداد طبقات و عمق تجاری قابلیت اخذ پروانه قانونی تجاری را بدون خلاف داشته باشد کارشناس باید قیمت زمین را با لحاظ نرخ روز ملک در محل و محاسبه سودآوری سازنده برای ساخت مجموعه تجاری با احتساب قیمت زمین، ساخت پارکینگ ­ها، تأسیسات و مشاعات و امکانات لازم طرح و اخذ انشعابات آب، برق و واگذاری ۴۸ مترمربع زمین در برگذر برای ایستگاه ترانس زمینی و تجهیز و حق الامتياز برق آن و همچنین در صورت لزوم گاز شهری و امتیاز آن و امکانات لازم با خواسته ‏های شرکت آب و فاضلاب و امتیازات انشعاب آنها به اضافه هزینه ساخت کل بنا و به اضافه هزینه پروانه، بیمه تأمین اجتماعی مجموع كل سرمایه گذاری را در دو برابر زمان ساخت با ۲۵ در صد سود کل سرمایه گذاری و در نهایت با سود ۳۰ درصد خالص پس از ساخت محاسبه نماید با این محاسبه کارشناس به قیمت واقعی زمین نزدیک شده و آن و راحت­ تری اعلام می‏ نماید.

۴- املاک مشاعی قابل ترهین و وثیقه گذاری نیستند مگر همه مالکین مشاعی در سند شش دانگ (کل ملک) راضی باشند و در دفترخانه رسمی برای امضاء و ثبت آن حاضر شوند، کارشناس می‏تواند سهام مالک مشاعی را قیمت گذاری نماید.

۵– املاکی که مالک صورت مجلس تفکیکی آن را بنام خود در دست دارد ولی تا هنگام کارشناسی منجر به صدور سند تک برگی شش دانگ نشده ­اند با استعلام از اداره ثبت محل و اذن قاضي محكمه می‏شود در رهن یا وثیقه قرار گیرد و بازداشت آن از طریق محکمه به اداره ثبت اعلام می‏شود.

۶- املاک قولنامه­ ای این املاک قابل ترهین و وثیقه و بازداشت نیستند.

7- برگه واگذاری زمین شهری تا زمانی که تبدیل به سند تک برگی رسمی نشود قابل توهین و وثیقه و بازداشت نیست مگر از کارشناس خواسته شود که ارزش حق الامتياز و يا سهم الشراكه را تعیین کند که ارزش حقوق امتیاز مالک شریک و قیمت گذاری آن برای زمین‏های بیش از ۱۰۰۰ متر مربعی ۳۰ درصد اراضی قطعات کوچک مسکونی آن محل است.

۸- املاک با اسناد اوقاقی قابل ترهین و وثیقه و بازداشت هستند مشروط بر اینکه در قیمت گذاری برای وقف عام که حق الارض سالیانه به اوقاف پرداخت می‏شود ۱۵ درصد و برای وقف خاص که حق الارض به نوادگان واقف پرداخت می‏شود تا ۲۵ درصد کمتر از نرخ اراضی مشابه آزاد محاسبه شود.

۹- املاک و اراضی که در سند مالکیت آنها باغ درج شده ولو اینکه بهر دلیلی درختی در هنگام بازدید کارشناس در ملک وجود نداشته باشد برای تغییر کاربری فقط ۳۰ درصد مساحت ملک به مالک تعلق می‏گیرد و ۷۰ درصد آن در مالکیت شهرداری قرار می‏گیرد.

۱۰- املاک با قولنامه بنگاه‏ های معاملاتی حتی با کد رهگیری قابل ترهین و وثیقه و بازداشت نیستند.

۱۱ – املاک با سند مصادره­ای با ۲۰ درصد کاهش در مقایسه با املاک مشابه قیمت گذاری می‏شوند.

۱۲- املاک در اختیار دولت با کاربری مصوب ورزشی، فرهنگی و تفریحی، تجهیزات شهری و آموزشی تا مساحت ۱۰۰۰ متر مربع با کاهش ۵۰ درصد قیمت در مقایسه با قطعات کوچک با کاربری مسکونی تا ۵۰۰ متر مربعی و این ضریب کاهش تا ۳۰ درصد برای اراضی بین ۲۰ تا ۳۰ هزار متر مربعی اعمال می‏شود.

۱۳- املاکی که قرار است از طریق مزایده عمومی بفروش برسند با کاهش ۲۰ درصد قیمت واقعی به نرخ روز اعلام می‏شوند.

۱۴- املاک واقع در شهرک‏های صنعتی، قیمت گذاری آنها فقط با نرخ مصوب زمان کارشناسی است که شرکت شهرک‏ های صنعتی واگذار می‏نماید افزایش قیمت بستگی به دسترسی شهرک به شهرها و عدم واگذاری زمین‏های مشابه در شهرک مورد نظر دارد و کاهش آن به وجود فروشندگان متعدد بستگی دارد.