۱- ملاک قیمت گذاری کارشناس رسیدن به نرخ معاملاتی روز است. با اینکه کارشناس کاربری ملک (زمین) را باعث نرخ گذاری خود نمیداند و آن را مکتوب نمیکند اما با توجه فاکتورهای زیر اثر کاهش یا افزایش که معمولاً با قطعات به مساحت (از حد نصاب تفکیکی تا ۱۰۰۰ متر مربعی مسکونی) مقایسه میشوند.
۲- اسناد مالکیت، شش دانگ، سند منگوله دار، سند تک برگی، سند مشاعی، ملک دارای صورت مجلس تفکیکی که تاکنون منجر به سند ملکیت نشده، قولنامه ای، واگذاری های زمین شهری، اوقافی، سندی باغی، قولنامه آژانس املاک با کد رهگیری سند مصادره ای، اسناد اراضی بزرگ با کاربری های ورزشی، فرهنگی تفریحی، ورزشی، تجهیزات شهری، املاک مزایده ای، املاک واقع در شهرک های صنعتی، سند املاک بازداشت شده و املاک دارای معارض که پرونده آنها تحت بررسی است.
۳- اراضی که داخل محدوده خدماتی شهری با سند مالکیت شش دانگ با مالکیت یک یا چند نفر با مساحت حداقل تفکیکی تا ۱۰۰۰ مترمربع برای رسیدن به نرخ واقعی روز یعنی ترخی که پس از اعلام نظریه کارشناس در صورت لزوم بتوان آن را ظرف مدت یک هفته با همان قیمت بفروش برسانند در غیر این صورت عمل و نظریه کارشناس زیر سؤال میرود.
عوامل مؤثر در نرخ گذاری، موقعیت و محله مورد وقوع ملک، تراکم جمعیت محل، دسترسی و عرض گذرها، وجود خطوط اتوبوسرانی، نوسازی محله و هم جواران، کلاس مردم محله، دسترسی به مراکز خرید، نرخ ساختمانها و آپارتمانهای آماده فروش، کاربری و تراکم ساخت در پهنه بندی و ضوابط طرح جامع و تفضیلی مصوب شهر، وجود همسایگان شلوغ و پر سروصدا مانند مدارس، ورزشگاهها، مساجد، خوش نام بودن محله، چنانچه ملک قابلیت آپارتمان سازی داشته باشد که معمولاً برای ایجاد پارکینگ و امکانات دیگر باید گودبرداری عمیق نماید.
چنانچه همجواران با همین تراکم نوسازی کرده باشند ملک برای احداث بنا نیازی به تثبیت خاک و نیلینگ و سازه نگهبان ندارد.
دسترسی به انشعاب آب، برق، گاز شهری و تلفن، عدم صعوبت در ساخت، وجود اصناف پر سروصدا و مزاحم در نزدیک ملک، بالا بودن سطح آب زیرزمینی و وجود درختهای کهن سال در ملک، نزدیکی ملک به تالاب و مرداب ها که ممکن است محله را بوی نامطلوب فراگیرد و محل رشد پشه های مزاحم باشد.
جنس خاک که همه موارد در جمع بندی برای اعلام نظریه و قیمت گذاری باید مدنظر و لحاظ شود. چنانچه زمین در طرح جامع و تفصیلی دارای کاربری تجاری باشد که تراکم و تعداد طبقات و عمق تجاری قابلیت اخذ پروانه قانونی تجاری را بدون خلاف داشته باشد.
کارشناس باید قیمت زمین را با لحاظ نرخ روز ملک در محل و محاسبه سودآوری سازنده برای ساخت مجموعه تجاری با احتساب قیمت زمین، ساخت پارکینگ ها، تأسیسات و مشاعات و امکانات لازم طرح و اخذ انشعابات آب، برق و واگذاری ۴۸ مترمربع زمین در برگذر برای ایستگاه ترانس زمینی و تجهیز و حق الامتياز برق آن و همچنین در صورت لزوم گاز شهری و امتیاز آن و امکانات لازم با خواسته های شرکت آب و فاضلاب و امتیازات انشعاب آنها به اضافه هزینه ساخت کل بنا و به اضافه هزینه پروانه، بیمه تأمین اجتماعی مجموع كل سرمایه گذاری را در دو برابر زمان ساخت با ۲۵ در صد سود کل سرمایه گذاری و در نهایت با سود ۳۰ درصد خالص پس از ساخت محاسبه نماید با این محاسبه کارشناس به قیمت واقعی زمین نزدیک شده و آن و راحت تری اعلام می نماید.
۴- املاک مشاعی قابل ترهین و وثیقه گذاری نیستند مگر همه مالکین مشاعی در سند شش دانگ (کل ملک) راضی باشند و در دفترخانه رسمی برای امضاء و ثبت آن حاضر شوند، کارشناس میتواند سهام مالک مشاعی را قیمت گذاری نماید.
۵– املاکی که مالک صورت مجلس تفکیکی آن را بنام خود در دست دارد ولی تا هنگام کارشناسی منجر به صدور سند تک برگی شش دانگ نشده اند با استعلام از اداره ثبت محل و اذن قاضي محكمه میشود در رهن یا وثیقه قرار گیرد و بازداشت آن از طریق محکمه به اداره ثبت اعلام میشود.
۶- املاک قولنامه ای این املاک قابل ترهین و وثیقه و بازداشت نیستند.
7- برگه واگذاری زمین شهری تا زمانی که تبدیل به سند تک برگی رسمی نشود قابل توهین و وثیقه و بازداشت نیست مگر از کارشناس خواسته شود که ارزش حق الامتياز و يا سهم الشراكه را تعیین کند که ارزش حقوق امتیاز مالک شریک و قیمت گذاری آن برای زمینهای بیش از ۱۰۰۰ متر مربعی ۳۰ درصد اراضی قطعات کوچک مسکونی آن محل است.
۸- املاک با اسناد اوقاقی قابل ترهین و وثیقه و بازداشت هستند مشروط بر اینکه در قیمت گذاری برای وقف عام که حق الارض سالیانه به اوقاف پرداخت میشود ۱۵ درصد و برای وقف خاص که حق الارض به نوادگان واقف پرداخت میشود تا ۲۵ درصد کمتر از نرخ اراضی مشابه آزاد محاسبه شود.
۹- املاک و اراضی که در سند مالکیت آنها باغ درج شده ولو اینکه بهر دلیلی درختی در هنگام بازدید کارشناس در ملک وجود نداشته باشد برای تغییر کاربری فقط ۳۰ درصد مساحت ملک به مالک تعلق میگیرد و ۷۰ درصد آن در مالکیت شهرداری قرار میگیرد.
۱۰- املاک با قولنامه بنگاه های معاملاتی حتی با کد رهگیری قابل ترهین و وثیقه و بازداشت نیستند.
۱۱ – املاک با سند مصادرهای با ۲۰ درصد کاهش در مقایسه با املاک مشابه قیمت گذاری میشوند.
۱۲- املاک در اختیار دولت با کاربری مصوب ورزشی، فرهنگی و تفریحی، تجهیزات شهری و آموزشی تا مساحت ۱۰۰۰ متر مربع با کاهش ۵۰ درصد قیمت در مقایسه با قطعات کوچک با کاربری مسکونی تا ۵۰۰ متر مربعی و این ضریب کاهش تا ۳۰ درصد برای اراضی بین ۲۰ تا ۳۰ هزار متر مربعی اعمال میشود.
۱۳- املاکی که قرار است از طریق مزایده عمومی بفروش برسند با کاهش ۲۰ درصد قیمت واقعی به نرخ روز اعلام میشوند.
۱۴- املاک واقع در شهرکهای صنعتی، قیمت گذاری آنها فقط با نرخ مصوب زمان کارشناسی است که شرکت شهرک های صنعتی واگذار مینماید افزایش قیمت بستگی به دسترسی شهرک به شهرها و عدم واگذاری زمینهای مشابه در شهرک مورد نظر دارد و کاهش آن به وجود فروشندگان متعدد بستگی دارد.
سلام ممنون از راهنمایی آقای گزمه
با جناب مهندس گزمه افتخار آشنایی داشتم از طریق وبسایت ، بسیار حرفه ای و انسان دوستانه من رو راهنمایی کردند. ممنونم ازشون.
با سلام. پیروز باشید جناب بهشتی
میشه برای ارزیابی آپارتمنون برای مهاجرت قیمت رو بالاتر بزنید؟
کارشناس دادگستری با بررسی عوامل موثر در ارزش یک ملک و قیمت های عرف منطقه، اقدام به ارزیابی می کند. تلورانس 10 درصدی در ارزیابی املاک طبیعی بوده ولی خارج از این دامنه، ممکن است برای کارشناس مسئولیت زا باشد. اینکه گفته شود چون برای ارائه به سفارت می باشد و موضوع مهمی نیست و …، اصلا منطقی و توجیه پذیر نیست.
ما توی یه ساختمون کلنگی سه طبقه هستیم. یکی از چهار تا مالک رضایت نمیده که ما بکوبیم بسازیم، چیکار کنیم؟
متاسفانه هیچ راهی جز کسب رضایت تمامی مالکین وجود ندارد. البته این مسئله متاسفانه دستاویز برخی مالکین برای گرفتن امتیاز بیشتر از سایرین نیز شده است. ولی در صورت عدم حصول نتیجه، بهترین راه طرح دعوی در محاکم قضاوی می باشد. موضوع به کارشناس ارجاع می شود، اگر سه نفر کارشناس رسمی رشته راه و ساختمان گزارشی ارائه دهند مبنی بر اینکه ساختمان موصوف استحکام بنای کافی جهت سکونت ندارد، قاضی با استناد این گزارش دستور تخلیه و پلمپ ساختمان را می دهد که این خود می تواند باعث شود افراد برای مشارکت با هم کنار بیایند.
هیئت مدیره مجتمع تجاری، بدون اجازه مالکین توی بخشی از مشاعات (حیاط خلوت پشتی) اومده انباری ساخته و به نغازه ها اجاره میده. این کار قانونیه؟ و ما باید چیکار کنیم؟
مشاعات ساختمان، بخشی می باشد که تمامی مالکین در آن سهم دارند و بدون اجاره تمامی مالکین (نه بیشتر آنها) کسی بصورت مجزا حق بهره برداری ندارد. در موردی که شما فرمودید، هیئت مدیره همچین حقی ندارند و شما می توانید طرح دعوی نمائید و قطعاً حکم قلع و قمع خواهید گرفت.
با تشکر از کارشناس محترم آقای گزمه،ممنون از حوصله و صبوری شما و اطلاعات دقیقی که در اختیار مراجعه کننده قرار میدین
ممنون از حسن نظرتون
آیا سازنده ملک مجاور می تونه بدون اجازه ما، زیر پی ساختمان ما نیلینگ انجام بده؟
از نظر قانونی و حقوقی خیر! سازنده بایستی رضایت شما را در این مسئله جلب کنه وگرنه می تونید با طرح دعوی مطالبه خسارت نمائید.
ساختمان ما بر اثر ساخت و ساز ملک مجاور ترک خورده، آیا این موضوع خطرناک هست و آیا ما می تونیم از سازنده ملک مجاور شکایت کنیم؟
اینکه میزان و تعداد ترکها چقدر هست و در کدام قسمت ساختمان اتفاق افتاده مهم هست. گاهی وقتها ترکها جزئی و ناشی از لرزه های ایجاد شده برای گودبرداری ملک مجاور اتفاق افتاده . بعضاً هم می تونه اساسی و خطرناک باشه. نیاز به مراجعه حضوری کارشناس هست. در هر صورت اگر خسارتی از باب ساخت و ساز ملک مجاور در ساختمان شما اتفاق افتاده باشه، می تونید طرح دعوی و مطالبه خسارت نمائید.
با تشکر از کارشناس محترم آقای گزمه، هم برای انجام کار هوشمندانه و هم برخورد اجتماعی خوب 🙏
دستمزد کارشناسان رسمی بر اساس تعرفه 1398 محاسبه میشه یا 1402؟
در صورتیکه ابلاغ موضوع به کارشناس قبل از آبانماه 1402 (تعرفه جدید) باشد، بر مبنای تعرفه 1398 بایستی محاسبه گردد. در غیر اینصورت بر اساس تعرفه جدید می باشد.
چطور می تونیم مطمئن بشیم که یه نفر واقعا کارشناس دادگستری هست؟
سلام چند راه وجود دارد. بهترین راه مراجعه به سایت عدلیران هست. با داشتن کد ملی کارشناس می توانید نام و تاریخ اعتبار پروانه وی راکنترل نمائید.
سلام باتشکر از مطالب مفیدتون. من میخوام تازه وارد این رشته بشم و مطالب شما خیلی کمکم کرد
سلام ممنونم خوشحالم که مطالبمون برای شما مفید بوده. موفق باشید.
آیا کارشناس می تواند خارج از صلاحیت خود اعلام نظر نماید؟
اظهار نظر کارشناسی خارج از حیطه صلاحیت تخلف بوده و موجب مجازات انتظامی برای کارشناس می گردد.
میزان اعتبار گزارش کارشناس رسمی دادگستری چه مدت هست؟
مدت اعتبار هر گزارش کارشناس رسمی شش ماه می باشد. بعد از آن بایتس درخواست کارشناسی مجدد بدهید.
درآمد کارشناس رسمی دادگستری خوبه؟
در هر شغلی درآمد، بستگی به میزان تلاش و کوشش شما داره. کارشناس رسمی در کنار درآمد
نسبتاً مناسب مسئولیت سنگینی داره
کارشناس رسمی دادگستری می تونه توی کل کشور فعالیت کنه یا محدوده جغرافیائی دارن؟
معمولاً در ابتدای دریافت پروانه کارشناسی، کارشناس فقط در شهر و استانی که پروانه دریافت کرده می تونه فعالیت رسمی داشته باشه، بعد از گذشت چند سال (حدوداً 10 سال) حوزه فعالیتش کشوری میشه
من یه کارمندم، اگر کارشناس رسمی بشم باید از شغلم انصراف بدم؟
خیر. کارشناس رسمی شدن هیچ تداخلی با شغل شما نداره. فقط باید وقت کافی برای انجام امور کارشناسی داشته باشید
حداقل مدرک و سابقه برای شرکت در آزمون کارشناس رسمی چیه؟
حداقل لیسانس و 5 سال سابقه کار
تفاوت بین کارشناسان مرکز و کانون چیه؟ توی ارجاع کار تاثیرگذار هست؟
خیر. هیچ تفاوتی وجود ندارد. هر دو مرجع صدور پروانه کارشناس رسمی دادگستری و وکالت هستند.
سلام . ببخشید یه سوال داشتم. میشه در دو رشته پروانه کارشناس رسمی گرفت؟
سلام . خیر هر فردی فقط و فقط می تواند در یک رشته پروانه کارشناسی دریافت نماید
آزمون کارشناس دادگستری ۱۴۰۱ کی برگذار میشه؟
سلام وقت بخیر
زمان ثبت نام آزمون کارشنارس رسمی دادگستری ۱۴۰۱، از تاریخ ۱۸ آبان الی ۲۵ آبان می باشد.
زمان برگزاری آزمون هنوز اعلام نشده
من یه خونه ای دارم تو استان یزد که میخوام ارزیابی کنم. لطفا میفرمایید تعرفه هاتون به چه صورته؟
سلام وقت بخیر. لطفا تماس بگیرید
آیا برای نقشه برداری از ملک و ثبت سند باید به کارشناس رسمی دادگستری مراجعه کرد؟
سلام وقت بخیر
مسلما برای انجام چنین کارهایی به کارشناسی نیازدارید که بتونه به خوبی شمارو راهنمایی کنه
برای انجام امور ثبت املاک باید چند روز زودتر وقت وکالت رزرو کنم؟
سلام وقت بخیر
لطفا با شماره های مجموعه تماس بگیرید و در این خصوص با کارشناسان ما صحبت کنید.ممنون
سلام وقت بخیر در زمینه کارشناس رسمی دادگستری نیاز به راهنمایی دارم. چگونه میتونم ازتون راهنمایی بگیرم؟!
تماس بگیرید