جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1401/463
شماره پرونده : 1401-59-463 ع
تاریخ نظریه : 1402/02/23
استعلام :
چنانچه قراردادی بین مالک رسمی عرصه و پیمانکار به منظور ساخت چندین واحد آپارتمانی بر روی عرصه منعقد شود، اولاً، آیا با ساخت آپارتمانها و پیش از تنظیم و اخذ صورتمجلس تفکیکی، آیا مالک رسمی عرصه و پیمانکار نسبت به آپارتمان‌های یادشده دارای مالکیت رسمی مشاعی هستند؟
ثانیاً، تا زمانی که واحدهای ساخته شده بین طرفین تقسیم نشده است، آیا مالک رسمی عرصه میتواند دعوای خلع ید علیه پیمانکار یا ایادی که از پیمانکار واحد خریداری کرده‌اند، مطرح کند؟ ثالثاً، به طور کلی آیا مالک رسمی عرصه نسبت به اعیانی که متعاقباً بر روی ملک ساخته میشود، مالکیت رسمی نیز دارد یا این که میبایست سند ملک در اداره ثبت اسناد و املاک به مالکیت رسمی عرصه و اعیان تغییر یابد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، در فرض سؤال که عرصه دارای سند رسمی است؛ اما برای آپارتمان‌هایی که در آن احداث شده است (اعیانی) هنوز سند مالکیت اخذ نشده است، به نظر می‌رسد آپارتمان‌های احداثی تابع عمومات حاکم بر املاک فاقد سند رسمی است و تا زمانی‌که سند مالکیت رسمی نسبت به آپارتمان‌های فرض سؤال صادر نشده باشد، مالک عرصه را نمی‌توان مالک رسمی آپارتمان‌های احداث شده تلقی کرد.
ثانیاً، در فرضی که قرارداد منعقده قرارداد مشارکت در ساخت باشد، علی‌الاصول طرفین قرارداد به صورت مشاعی مالک آپارتمان‌های احداث شده تلقی می‌شوند؛ مگر آن‌که خلاف آن در قرارداد پیش‌بینی شده باشد و یا از اوضاع و احوال قضیه به نحو دیگری مالکیت بر بنای احداثی مشخص شود. بنا به مراتب فوق، پاسخ دیگر پرسش‌های مطرح شده نیز مشخص است.
از نکات مهم در قرارداد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان، تنظیم دقیق مفاد قرارداد مطابق با احوالات وضع موجود و مستندات می‌باشد. موضوعی که باید مد نظر قرار گیرد استفاده از افراد با تجربه در این حوزه جهت عقد قرارداد می‌باشد.
قرارداد مشارکت در ساخت باید به گونه‌ای تنظیم گردد که در صورتی که اختلافی بین طرفین قرارداد حادث شود کمترین خدشه و ضرر و زیان به اصول کلی قرارداد و ذینفعان وارد شود. متاسفانه در خیلی از قراردادهای مشارکت نحوه تخصیص آپارتمان، وقوع طبقه یا شماره قطعه، پارکینگ و انباری به درستی مد نظر قرار نمی‌گیرد و اسباب شبهه و ابهام را در آینده فراهم می‌نماید. استفاده از کارشناسان دادگستری مجرب قطعاً ریسک قرارداد را به حداقل خواهد رساند.
