جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/99/1802
شماره پرونده : 99-66-1802 ع
تاریخ نظریه : 1399/12/11
آیا فروش پارکینگ بدون فروش آپارتمان امکانپذیر می باشد؟
استعلام :
با عنایت به آمره بودن مقررات راجع به شهرداری،از جمله نحوه و شراط صدور پروانه ساختمانی، آیا خرید و فروش پارکینگ جدای از واحد مسکونی امکانپذیر است؟ در پرونده حاضر واحد مسکونی به خوانده فروخته شده است از طریق سلسله ایادی مربوطه و سپس صورت‌مجلس تفکیکی صادر و سند مالکیت به نام خوانده صادر و پارکینگ نیز مطابق پروانه به آن واحد اختصاص یافته و در سند درج شده است.
خواهان که مالک اولیه پیش از تفکیک است، با اظهار بر این امر که فروش آپارتمان به ید قبلی خوانده بدون پارکینگ بوده است، ابطال سند مالکیت خوانده نسبت به پارکینگ را درخواست کرده است؛ خوانده نیز با اشاره به این‌که پارکینگ جزء لاینفک آپارتمان است، آمادگی خود را به پرداخت بهای پارکینگ به قیمت روز اعلام کرده است.
با توجه به مراتب مذکور رسیدگی به دعوای حاضر مستلزم پاسخ به این امر است که آیا پارکینگ به شرح پیش‌گفته جزو آپارتمان بوده و به این جهت ولو این‌که از سوی مالک قبل از تفکیک فروخته نشده باشد، متعلق به مالک آپارتمان است و مستلزم پراخت بهای روز بوده و یا این‌که پارکینگ جدای از آپارتمان علی‌رغم مفاد پروانه ساختمانی و صورت‌مجلس تفکیکی قابلیت خرید و فروش دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، پارکینگ بر اساس پروانه صادره از شهرداری و مقررات شهرسازی در حد نصاب، متعلق به آپارتمان بوده و فروش آن به غیر به طور مستقل فاقد وجاهت قانونی است. ثانیاً، مالک اولیه (سازنده) برابر مقررات شهرداری و شهرسازی باید پارکینگ واحدهای احداثی را تأمین کند و در پروانه ساختمانی نیز بر اساس تعداد آپارتمان‌های احداثی و کاربری آن تعداد پارکینگ متعلقه درج می‌شود.
بنابراین هر یک از خریداران اولیه آپارتمان‌های احداثی برای برخورداری از پارکینگ حق اولویت دارند و در صورت تقاضا و تمایل ایشان باید پارکینگ متعلقه به آن‌ها واگذار شود؛ مگر آن‌که احراز شود خریدار اولیه با میل خود از این حق اولویت انصراف داده است که تشخیص مصداق حسب مورد با مرجع قضایی رسیدگی‌کننده است. ضمناً خریدار بعدی آپارتمان به عنوان قائم‌‌مقام ید ما قبل خود از حق اولویت فوق‌الذکر برخوردار است.
همانطور که قبلاً در مقاله جداگانه ای در این مورد صحبت کردیم، نظریات مختلفی در خصوص فروش پارکینگ وجود دارد. عده ای بر این باورند که پارکینگ جز لاینفک آپارتمان بوده و فقط از طریق آپارتمان قابلیت نقل و انتقال دارد.
در مقابل تعدادی از حقوقدانان و کارشناسان رسمی دادگستری معتقد بودند که هر فرد اختیار این را دارد که پارکینگ را جدای از آپارتمان به فروش برساندو بنظرشان بایستی این محدودیت وجود داشته باشد که پارکینگ را صرفاً می‌توان به مالکین سایر واحدهای همان ساختمان فروخت.
فروش پارکینگ به سایر افراد خارج از ساختمان هم می‌تواند امنیت ساختمان را خدشه‌دار کند و هم اسباب دردسر و زحمت شود. بنابراین پیشنهاد می‌شود در صورت فروش جداگانه آپارتمان صرفاً به یکی از سایر واحدها واگذار شود.
