قرارداد مشارکت یکی از مهم‌ترین موضوعات در حوزه ساختمان می‌باشد. چرا که قرار است مالک یا عده‌ای از مالکین تمام سرمایه خود را در اختیار فردی به نام سازنده قرار داده و با یک درصد از پیش تعیین شده نسبت به تخریب واحدهای قدیمی و احداث ساختمان جدید توافق نمایند.
موضوع قرارداد مشارکت بسیار مهم و حائز اهمیت می‌باشد و از دو زاویه فنی و حقوقی بایستی مورد بازنگری قرار گیرد. اصلاً و ابداً پیشنهاد نمی‌گردد که مالکین بدون حضور کارشناس رسمی دادگستری یا وکیل ملکی اقدام به عقد قرارداد مشارکت نمایند.
این قرارداد به قدری پیچیده و دارای بندهای متنوع می‌باشد که اگر در این زمینه تخصص کافی نداشته باشید قطع به یقین در آینده به مشکل برخورد خواهید خورد. پیشنهاد می‌گردد حتماً از کارشناس رسمی راه و ساختمان یا وکیلی که به امور ملکی کاملاً آشنایی دارد استفاده شود.
نقش کارشناس دادگستری در قرارداد مشارکت در ساخت
متاسفانه یکی از پرونده‌هایی که در دادگاه‌ها به کرات ملاحظه می‌گردد، پرونده‌های مربوط به شکایت در خصوص قرارداد مشارکت بین مالکین و سازنده می‌باشد. عمده مشکلات ناشی از عدم توجه مالکین در خصوص بندهای قرارداد مشارکت می‌باشد.
وجود بندهایی پر از ابهام یا عدم ذکر بندهای بسیار مهم و ضروری! وجود کارشناس دادگستری میتواند موضوعات مختلف در زمینه اختلاف پیش آمده را بررسی کرده و به دادگاه ارائه نماید. ما چند مورد از نکاتی که در قرارداد مشارکت بایستی به آن توجه ویژه شود را در این مقاله قید می‌کنیم.
این مطالب نافی این نمی‌باشد که خود را بی نیاز از متخصصین این حوزه بدانید. قطعاً استفاده از کارشناس با تجربه در این حوزه اختلاف‌های آتی را به حداقل خواهد رساند.
مواردی که در هنگام نوشتن قرارداد مشارکت باید به آنها توجه کرد:
- ابتدا قبل از اینکه قصد انتخاب سازنده داشته باشید، حتماً از ایشان درخواست رزومه کاری نموده و به ساختمان‌هایی که تاکنون تحویل داده است نیز مراجعه و حسن کار ایشان را در آن ساختمان‌ها بررسی نمایید.
- این موضوع از این جهت حائز اهمیت می‌باشد که سازنده‌های خوشنام و معروف سعی می‌کنند اختلاف را از طریق حکمیت و به ساده‌ترین حالت ممکن حل و فصل نموده تا کار به دادگاه کشانده نشود تا در رزومه کاری آنها تاثیر منفی بگذارد. اما اگر سازنده صرفاً به دنبال سود خویش باشد متأسفانه ملاحظه می‌شود که چندین پرونده دادگاهی در جریان دارد.
- در قراردادهای مشارکت به وضوح مشخص شود که طبقه همکف و زیرزمین دارای چه کاربری بوده و آیا سازنده حق احداث واحد در طبقه همکف یا زیرزمین را دارد یا خیر؟
- در تعیین تعداد یا درصد واحدها برای سهم مالکین و سازنده‌ها حتماً طبقه وقوع و سهم از بنای مفید مشخص شود و به همین شفافیت در قرارداد قید شود. متاسفانه مواردی مشاهده شده است که افراد در قرارداد مشارکت سوء استفاده نموده و قید نمودند که سهم مالکین مثلاً ۶۰ درصد از بنای کل می‌باشد که این موضوع میتواند در سهم مالکین از بنای مفید بسیار تاثیرگذار باشد. بایستی سهم طرفین، از بنای مفید به تفکیک قید شود. مثلاً قید شود 60% از بنای مفید آپارتمان، پارکینگ و انباری هر کدام جداگانه و طبقه وقوع پارکینگ‌ها نیز صراحتاً قید گردد.
- در مورد نحوه انتقال مالکیت به سازنده و همینطور دریافت تضامین لازم با شفافیت کامل در قرارداد قید گردد.
- نوع و جنس متریال نظیر سرامیک، سنگ نما، شیرآلات، درب‌ها، کابینت‌ها و … همه به جزئیات قید شود.
- در خصوص استفاده از پیمانکار جز در قرارداد قید شود که آیا چنین حقی به سازنده اختصاص می‌یابد یا خیر و در صورتی که اختصاص یابد به چه نحوی باشد.
- به این دلیل که در صورتی سازنده مطالبات پیمانکار جز را پرداخت نکند وی نتواند از طریق حکم قضایی باعث اخلال در پیشرفت پروژه شود.
- موارد مربوط به بیمه ساختمان و مسئولیت مدنی و امثالهم در حین اجرای پروژه تا زمان تحویل قطعی مشخص گردد که به عهده سازنده می‌باشد و مالکین در این خصوص مسئولیتی ندارند.
- به صراحت در قرارداد قید شود که سهم هر یک از مالکین یا سازنده‌ها از بنای مفید چقدر می‌باشد و در صورتی که در زمان تنظیم صورت مجلس تفکیکی مساحت هر یک از طرفین تغییر بکند یعنی کم یا زیاد شود به چه نحوی عمل نمایند.
- این بنده قرارداد بسیار حائز اهمیت می‌باشد
- در قرارداد قید شود که آیا سازنده حق پیش فروش آپارتمان ولو از سهم خود را دارد یا خیر؟
- پیشنهاد می‌شود مالکین نیز علاوه بر عوامل اجرایی و نظارتی ساختمان یک مهندس ناظر در قرارداد منصوب نمایند که به نمایندگی از مالکین بر کیفیت اجرای ساختمان نظارت نماید و نظرات خود را پس از هماهنگی و هم اندیشی با مالکین به صورت مکتوب به پیمانکار ارائه نماید.
- در قرارداد پیش بینی نحوه حل اختلاف دیده شود
- برخی از مالکین یا سازندگان ترجیح می‌دهند که یک فرد به عنوان حَکَم انتخاب نموده و برخی نیز مستقیماً دستگاه قضایی را ترجیح می‌دهند.
- حتماً در قرارداد قید شود که بعد از ترسیم نقشه‌های معماری توسط مهندس معمار، مالکین نیز نقشه‌ها را رویت نموده و آنها نیز به طور ضمنی تایید نمایند و در صورتیکه نظر بر تغییر باشد، جلسه‌ای با حضور مالکین و معمار برگزار و موارد مورد مالکین، مرتفع گردد.
- صورتی که دو پلاک ثبتی مجاور قصد تجمیع دارند در مورد اضافه تراکم مازاد به شفافیت در قرارداد سهم مالک و سازنده قید گردد.
- سازنده بایستی تعهدات لازم در خصوص مستحق للغیر بودن عرصه و همینطور واگذاری به غیر به هر طریق ممکن و … را از مالکین دریافت نماید.
- حتماً در قرارداد مشارکت قید شود، در صورتی که به هر دلیل به جز مسائل قهریه مانند جنگ، سیل، زلزله، شورش و غیره عملیات اجرائی به تعویق افتد، وجه التزام لازم برای گرفتن خسارت در نظر گرفته شود.
- در واقع هدف این هست که تاخیرات مجاز و غیر مجاز به طور صریح در قرارداد قید گردد.
- پیشنهاد می‌شود که به سازنده به هیچ عنوان اجازه اخذ وام بر روی ملک به عنوان قرارداد مشارکت مدنی یا امثالهم داده نشود. ولی در صورتیکه از منظر مالکین بلامانع می‌باشد، در قرارداد کتباً قید شود. ابداً به حرف‌ها و مسائل شفاهی استناد نکنید، چرا که بعد از گذشت چند ماه، قطعاً تمام موارد شفاهی از یاد رفته و طرفین فقط و فقط می‌توانند به قرارداد و مفاد مکتوب مراجعه نمایند.
