تغییر کاربری ملک به فضای سبز
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1403/20
شماره پرونده : 1403-3/1-20ح
تاریخ نظریه : 1403/03/05
استعلام :
چنانچه محکومبه مندرج در اجراییه تسلیم قطعات زمین با مساحت و موقعیت مشخص باشد و بر اساس مبایعهنامه این ملک به عنوان ملک مسکونی به فروش رسیده باشد؛ اما در زمان اجرای حکم و حسب استعلام صورت گرفته از شهرداری مشخص شود پس از وقوع بیع و پیش از تسلیم ملک، در نتیجه طرح تفصیلی شهرداری کاربری ملک به فضای سبز تغییر یافته است، آیا محکومله میتواند با ادعای تلف محکومبه و استناد به ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 تعیین بهای روز ملک و وصول آن را از واحد اجرای احکام مدنی درخواست کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
در فرض سؤال که محکومبه تحویل و تسلیم چندین قطعه زمین با مساحت و موقعیت مشخص و کاربری مسکونی است؛ اما حین اجرای حکم مشخص شده است پس از وقوع بیع و پیش از اجرای حکم، در نتیجه طرح تفصیلی کاربری ملک از نوع فضای سبز تعیین شده است؛ اولاً، مشخص نیست زمین موضوع حکم صرفاً در طرحهای مصوب شهری به عنوان فضای سبز تعریف شده است؛ بدون آنکه تملکی از سوی شهرداری صورت گرفته باشد و یا آنکه شهرداری وفق مقررات، ملک را تملک کرده و در فرض تملک، پرداخت یا عدم پرداخت بهای آن مشخص نیست و از آنجا که پرسش مطرحشده نشأت گرفته از ابهام در مقررات نیست.
بلکه ناظر بر تطبیق حکم قانونی بر مصادیق خارجی است که باید با احراز امور موضوعی متعدد صورت پذیرد و با لحاظ آنکه رفع ابهام از حکم نیز بر عهده مرجع صادرکننده رأی است؛ لذا پاسخگویی به پرسش به کیفیت مطرحشده از وظایف این اداره کل خارج است. ثانیاً، صرفنظر از ابهامات فوق، نظر به اینکه صرف تغییر کاربری ملک پس از وقوع عقد بیع و حین تسلیم و اجرای حکم، به معنی تلف عین محکومبه نیست و محکومله دارای تمامی حقوق مالک قبلی ملک در مراجعه به شهرداری و دریافت بهای ملک است، موضوع از شمول ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 خارج است.
هم چنانکه هرگاه احراز شود بهرغم فروش ملک به عنوان ملک دارای کاربری مسکونی، ملک مزبور در زمان فروش کاربری فضای سبز داشته است، با رعایت قوانین و مقررات حاکم، برای خریدار حق فسخ عقد به لحاظ خیار عیب و یا دریافت ارش وجود دارد.
نتیجه گیری
** قبل از اقدام برای خرید هر نوع ملکی، خصوصاً زمین، بایتی استعلام های لازم از شهرداری اخذ گردد. در اینخصوص با مراجعه به کارشناسان دادگستری مجموعه مفروز، موضوع کاربری زمین، پهنه بندی، میزان تراکم، وقوع یا عدم وقوع در طرح های آتی شهرداری و … مورد بررسی قرار خواهد گرفت. ضمن اینکه نوشتن مبایعه نامه تخصصی در اینخصوص بسیار موثر و مفد خواهد بود تا جلوی ضررهای احتمالی گرفته شود.
